Selbst wenn das Mietverhältnis jahrelang unproblematisch war, kommt es am Ende des Mietverhältnisses oft zu Problemen zwischen Vermieter und Mieter.
Im Folgenden finden Sie Hinweise, wie Sie die Übergabe der Wohnung am Ende eines Mietverhältnisses reibungslos abwickeln.
1. Rückgabepflicht, § 546 BGB
Der Mieter ist nach § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, dem Vermieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Das heißt, er muss ihm wieder den unmittelbaren Besitz an der Wohnung verschaffen, indem er ihm sämtliche Schlüssel und sonstige Gegenstände, die zur Wohnung gehören, übergibt. Wenn der Mieter die Wohnung einer dritten Person überlassen hat (z.B. durch Untermiete), kann der Vermieter auch von dieser Person die Rückgabe der Wohnung verlangen.
Bei der Wohnungsübergabe sollten Sie ein Übergabeprotokoll erstellen, in dem Sie festhalten, wann die Übergabe erfolgte, wer die Wohnung übergeben hat, wie viele Schlüssel übergeben wurden und welche Schlüssel dies waren (z.B. Haustürschlüssel, Wohnungsschlüsse, Briefkastenschlüssel). Das Protokoll sollte von Mieter und Vermieter unterschrieben werden.
Wichtig: Eine Übergabe liegt nur vor, wenn neben der Übergabe sämtlicher Schlüssel und Mietgegenstände die Wohnung auch von allen nicht zur Wohnung gehörenden Gegenständen geräumt ist. Hat der Mieter nur einzelne Gegenstände vergessen, gilt die Wohnung trotzdem als übergeben, der Vermieter hat jedoch Anspruch auf restliche Räumung wegen „Schlechterfüllung“ der Rückgabe (BGH, Urt. v. 11.05.1988, Az.: VIII ZR 96/87). Ist die Wohnung aber nur teilweise geräumt, gilt sie als nicht übergeben, so das OLG Koblenz (Urt. v. 02.06.2005, Az.: 5 U 266/05). Der Vermieter kann dann eine Räumungsklage erheben oder Schadensersatz für die Räumung verlangen.
2. Zeitpunkt der Übergabe
Die Übergabe muss „nach Beendigung“ erfolgen. Das Ende eines Mietvertrags ist in der Regel auf einen bestimmten Tag festgelegt, z.B. den letzten eines Kalendermonats. Wenn keine Uhrzeit bestimmt ist, endet das Mietverhältnis um 24 Uhr dieses Tages, so dass die Rückgabe am Folgetag fällig ist. Fällt die Rückgabepflicht auf einen Sonntag, Feiertag oder Sonnabend, so gilt nach § 193 BGB erst der nächste Werktag als Termin für die Rückgabe.
Bei verspäteter Übergabe haftet der Mieter für eventuell entstandene Verzugsschäden und bleibt während des Verzugs auch für die Wohnung verantwortlich. Dass die Übergabe ordnungsgemäß, d.h. pünktlich und vollständig erfolgt ist, muss im Streitfall der Mieter beweisen. Auch hier hilft das Übergabeprotokoll, in dem es notiert werden sollte, wenn die Wohnung komplett geräumt wurde.
3. Ordnungsgemäßer Zustand der Wohnung bei Übergabe
Die Wohnung muss im vertraglich vereinbarten Zustand übergeben werden. Regelmäßig ist „besenrein“ vereinbart, das bedeutet. dass alle groben Verschmutzungen beseitigt sein müssen. Ist vertraglich nichts vereinbart, so muss die Wohnung den Zustand haben, den sie bei Mietbeginn hatte, wobei Änderungen infolge der normalen vertragsgemäßen Benutzung unschädlich sind.
Der Mieter muss neben seinen Möbeln auch alle Aufbauten entfernen und bauliche Maßnahmen rückgängig machen, z.B. eigene Einbauschränke ausbauen und Trennwände entfernen. Oft soll die vom Mieter mitgebrachte Küche dem Nachmieter überlassen werden. In diesem Fall sollte daran gedacht werden, mit dem Nachmieter einen schriftlichen Kaufvertrag über die Küche abzuschließen. Im Übergabeprotokoll sollte vermerkt sein, dass der Mieter die Küche mit Zustimmung des Mieters in der Wohnung lässt und diese vom Nachmieter übernommen wird.
4. Rückzahlung der Kaution
Wenn der Mieter bei Beginn des Mietvertrags eine Kaution als Sicherheit hinterlegt hat, hat er bei Beendigung Anspruch auf deren Rückzahlung inkl. der Zinserträge gemäß § 551 Abs. 3 BGB. Der Vermieter darf jedoch einen Teil der Kaution während einer angemessenen Prüffrist zurückbehalten, um festzustellen, ob sie mit evtl. Schadensersatzansprüchen oder noch ausstehenden Betriebskosten zu verrechnen ist. Die Frist darf jedoch in der Regel nicht mehr als 3 bis 6 Monate betragen, je nachdem wie schnell dem Vermieter die Abrechnung gegenüber dem Mieter zuzumuten ist (so auch BGH, Urt. v. 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05).
5. Renovierungspflichten und Schönheitsreparaturen
Renovierungspflichten waren in den letzten Jahren häufig Gegenstand höchstrichterlicher Entscheidungen. Insbesondere wurden vielfach die vertraglich vereinbarten oder in AGB festgelegten Renovierungspflichten oder -fristen für unwirksam erklärt. So wurden etwa Klauseln in Formularmietverträgen für unwirksam erklärt, wenn sie eine starre Quotenabgeltung vorsehen, wonach der Mieter zum Mietende verpflichtet ist, anteilig (nach Zeit und Abnutzung) Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu zahlen (BGH, Urt. v. 12. 09.2007, Az.: VIII ZR 316/06). Entscheidend ist in den meisten Fällen, ob der Vermieter einen standardisierten Formularvertrag verwendet hat oder ob die Mietbedingungen im Einzelnen individuell ausgehandelt worden sind.
Die Thematik ist so komplex, dass Sie bei Problemen frühzeitig Rat bei einem spezialisierten Rechtsanwalt einholen sollten, der Ihren individuellen Fall einschätzen kann und Ihnen sagt, ob und in welchem Umfang Sie während oder zum Ende des Mietvertrags zu Renovierungen oder Schönheitsreparaturen verpflichtet sind.
